代表の鈴木です。
弊社は新築の木造一戸建て住宅の設計・施工が売上のほとんどを占めている会社ですが、年に1棟くらいの割合で、昔TV番組でやっていたような【ビフォー&アフター】クラスのフルリフォームを手掛けています。
今日は、新築とフルリフォームを両方手掛けてきて感じたことや、それぞれの違いなどを話していきたいと思います。
新築とフルリフォームの違いとは！
新築や建て替えではなく、フルリフォームを選択されるお客様の傾向は次の2つのパターンがほとんどかと思います。
1. 法規制が変わってしまっていて今建て替えをすると、今住んでいる家よりも小さい家になってしまうというケース。 2. 新築よりも安価に済むと考えているケース。
弊社では一つ目の理由の場合でフルリフォーム（大規模リフォーム）を請け負うケースはありますが、二つ目の新築よりも安価に済むと考えているお客様のケースは、最終的には建て替えをおすすめしています。
その理由を述べたいと思います。
新築よりフルリフォームの方が安くあがる！？
まず、フルリフォームで新築並みのクオリティを求めるのであれば、新築よりも安く済むことはありません。
上手くいってトントンです。
施工の順番に沿って解説していきたいと思います。
解体工事の比較
建て替えの場合は、既存家屋をそっくり解体して更地にしますよね！
その場合は重機を使い、現場には3人前後が常駐しながら、2週間前後で作業が終了します。
これがフルリフォームの場合は、基礎や主要構造物を傷つけずに解体をしなければならないので、解体作業は全て手作業となります。
これがなかなか大変な作業で、日数もかかれば人工もかかりますので、解体費用はフルリフォームの場合の方がかかります。
基礎工事の比較
次に基礎工事に関してですが、新築の場合は構造計算通りの信頼性の高い基礎計画が可能ですが、フルリフォームの場合は最低限のレベルをクリアする施工計画でしか対応が難しいてす。
今から40年前後前の建物の場合は、無筋の基礎か非常に貧弱な基礎になっています。
基礎の上には主要構造部が載っていますので、安易にその位置で作り直すことは出来ないので、フルリフォームの場合はどうしても補強という手段になります。
構造躯体の比較
次に構造躯体ですが、新築の場合は構造計算に基づいた強度の柱や梁を選択して、ブレカット工場で全て加工済みの材料にて現場でレッカーという重機を使って組み立て行きますので、1日〜2日で上棟を迎える事ができます。
ところがフルリフォームの場合は、既存の構造体を確認した上であらためて構造検討に入り、弱い部分を補強したり取り替えたり付け加えたりしていきます。
仕口と呼ばれる材と材との接ぎ手の加工も現場で大工の手作業となりますので、非常に時間もかかりますし手間もかかります。
費用的には新築のように全て新しくして、プレカットされている材料を購入するよりも、構造材の費用はさほどかかりませんが、人工（にんく）はかなりかかりますので、施工費（手間代）を考えると、大きな違いは出ないのか、むしろ高くなるケースが多いのが現実です。
大工工事の比較
構造体が固まった先の作業は新築とあまり変わらないので、新築とフルリフォームとの金額の差はほとんどありませんが、築年数の古い建物は寸法制度が著しく良くないので、内装工事の下地調整が非常に大変です。
新築以上に手間と時間がかかり、決して安くなる要望は見出せません。
給排水工事の比較
新築の場合は、まっさらな状態から給排水工事が可能ですが、リフォームの場合は既存の配管がほとんどのケース利用できませんので、古い設備を撤去したりしながらの工事になり、やはり大変な作業となります。
ここまでの説明を聞いていただければ、フルリフォームは新築と比べて決して安くはならない事が理解いただけると思います。
そしてもう一つ、新築とフルリフォームを比べた場合に決定的な違いがあります。
フルリフォームでもどうにもならないこと！
それは地盤補強の問題です。
新築の場合は更地からのスタートなので、必ず地盤調査（地耐力調査）を実施して、必要に応じて基礎補強や基礎計画が決まっていきますが、フルリフォームの場合は、建物の下の地盤はどうにもいじれないので基礎補強を（地盤補強）実施する事ができません。
そもそも、建物直下の地盤の状態を確認する事ができません。
この事が新築とフルリフォームの決定的な違いだと思います。
本来、建物の荷重を支えられる地盤かどうかを把握することから建築工事はスタートしますが、スタートの段階でとても重要なことを省かなくてはいけないのがフルリフォームなのです。
さらに言っておきたい事があります。
リフォームはうわべを新しくすることはできますが、建物の本質である耐久性を伸ばすことはなかなか難しいのが現状です。
基本的に基礎と構造体はほとんど残すわけですから、築年数を巻き戻すことができません。
新築の場合は、50年、60年、あるいはそれ以上の耐久性を持たせることは可能ですが、築30年、40年経っている建物をリフォームしても、そこからさらに50年、60年の耐久性を持たせることはおそらく無理だと思います。
まとめ
新築とフルリフォームを比べた場合、新築並みの建物のクオリティを求めるならば、かかる費用は新築とほぼ変わらず、工期は新築以上にかかるフルリフォームは、はたして賢い選択なのか！？という疑問があるということです。
もちろんリフォームの規模によって答えも変わりますので、新築とフルリフォームのどちらかで悩まれている方は、ぜひ信頼できる工務店さんにご相談してみて下さい。
それではまた。
2020.02.25
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