注文住宅のコストダウンの方法を解説【練馬区SE構法の株式会社アーキ・モーダ】

代表の鈴木です。

今回は、注文住宅のコストダウンの方法や、考え方を解説していきたいと思います。

注文住宅のコストダウンでお悩みの方へ

注文住宅のコストダウン説明画像

「注文住宅で家を建てたいけど、できるだけコストをおさえて建てたい!」

「コストをおさえるためのポイントが知りたい!」

本文では以下の内容を解説します。

目次

  1. コストに影響するのは延床面積ではなく施工面積
  2. コスト配分を考える
  3. 生涯コストを考える
  4. オススメのコスト配分とコストダウンのノウハウ
  5. まとめ

注文住宅は工業製品と違い、工業化できる範囲が限定的で、ほとんどが現場で人の手によって作られています。
注文住宅の価格の中で、使用される建材(部材)と人件費(労務費)の割合はおそらく4:6くらいの割合で、人件費(労務費)が占める割合の方が大きいことをまず頭に入れておいてください。
選ぶ建材(部材)と人件費(労務費)のバランスをよく考えて対策を施すことが、コストダウンをうまく実現するポイントです。

この記事を書いている私は、学卒で大手ハウスメーカーに就職し、現場監督5年、営業職7年経験し、その後、地場の建設会社で住宅商品の企画や管理業務で5年経験を経て独立。
「設計事務所+工務店」の株式会社アーキ・モーダ代表取締役として10期目を迎えています。
住宅業界に携わって27年、注文住宅のお引渡し棟数は累計600棟を超えました。その私が今までの経験をもとに記事にしています。

【1. コストに影響するのは延床面積ではなく施工面積】

まず注文住宅のコストは、基本的にその大きさやボリュームに比例しますが、注目すべきは延床面積ではなく施工面積です。

延床面積とは、法的な計算方法に基づいて算出された面積のことで、実際の建物のボリュームを正しく表現した面積ではありません。
延床面積は実際に施工される面積よりも小さく算出される傾向にあります。

実際に施工される面積で計算されたものは施工面積と呼ばれます。
注文住宅の見積もりは施工面積をもとに計算されますので、計画している建物の延床面積ではなく施工面積に注目してください。

例えば、「吹き抜け」「ロフト」「小屋裏収納」「玄関ポーチ」一部「ビルトインガレージ」「中庭」などが延床面積には反映されてこない空間です。

施工面積が大きくなると、比例して材料と労務費が大きくなります。
また建物のコストのみならず、仮設工事(例えば足場など)のボリュームも大きくなり、ダブルでコストに影響してきます。

【2. コスト配分を考える】

コストダウンを考える前に、コストの配分をイメージしましょう。

誰でも、建築予算には限りがあります。
その限られた予算で最大限に効果的な成果を出すためには、コスト配分の考え方が不可欠です。

「どこにコストをかけて、どこはコストを落とすのか?」

その仕分けが必要ということです。

仕分け作業とは、今回の家づくりで自分たちがこだわるところと、そうでないところを明確にすることから始まります。

例えば、耐震性や断熱・気密性などの家の性能にこだわるのか、それともデザインや自然素材にこだわるのか、システムキッチンなどの設備機器にこだわるのか⁉︎

できれば複数ではなく最初は1つ明確なこだわりポイントを決めることをオススメします。

そのポイントをしっかりと建設会社に伝えて下さい。そして最後までプレないとこが大事です。

こだわる部分にはコストをかける!そうでないところは残りの予算を優先順位に沿って振り分けるイメージです。

注文住宅だからといって、「全てを自分達で決める!」と意気込み過ぎると、多くの場合うまくいきません。

こだわるところ以外は、プロである設計士や建設会社の提案に任せることもコストバランスを考える上では必要です。

【3. 生涯コストを考える】

生涯コストという言葉を聞いたことありますか⁉︎

おそらくほとんどの方は聞いたことがないかと思います。

家は建てた後も必ずコストがかかるので、【建築費+建てた後にかかるコスト】をトータルで考えながら家づくりをスタートさせることができれば理想的です。

建てた後にかかるコストの例としては、毎月かかる光熱費、毎年かかる固定資産税などの税金、そしてメンテナンス費用etc です。

この建てた後にかかるコストも、どんな家を建てるのかで大きく変わっていきます。

3-1 光熱費をおさえる家づくり

人が家で生活していく以上、必ずかかるランニングコストの代表例が「光熱費」です。

高気密・高断熱にこだわった家を建てることで、光熱費は大幅に節約が可能です。

最近では、太陽光発電で発電(創エネ)し売電(電気を売る)することで光熱費を相殺させようという動きが活発ですが、太陽光発電の発電シュミレーションや売電シュミレーションには、太陽光発電のメンテナンスコストが反映されていません。
発電パネルの寿命はおよそ20年、太陽光エネルギーを電気に変換する「パワーコンディショナー(通称パワコン)」の寿命はおよそ10年、交換には相当の費用が発生することを認識できている人は残念ながら多くはありません。

機械設備ですから、いつかは壊れるのです。

私個人的には、太陽光発電設備に投資する初期投資金額を、そのまま建物の断熱・気密化の費用に回した方がよっぽど賢い選択だと思います。

なぜなら、建物の断熱・気密化は光熱費の削減効果だけでなく、劣化しない(メンテナンス不要)性能だからです。

つまり、建物の断熱・気密性能はメンテナンス不要の性能で、かけたコストを生涯によって回収し続けることが可能で、これが最大のメリットなのです。

建物の断熱・気密化を行うために、コストをかける1番のポイントは「サッシ(窓)」で、次に断熱材の厚みを増すことです。

多くの方は断熱材の素材や種類に目がいきがちですが、断熱材は素材や種類よりも厚みを増す方が効果が大きい性質があります。
またその施工精度がさらに大事です。

断熱材についてはこちらの記事で詳しく解説しています。
「新座市のSE構法の現場より」SE構法が断熱性向上に有利な理由!

建物の気密化は家を建てる工務店の知識と意識、そして現場の職人たちの意識と技量が必要です。

3-2 建物のメンテナンス費用をおさえる

多くの方は30年とか35年という長期の住宅ローンを組んで家を建てます。
しかしながら、その住宅ローンの返済中に様々な家のメンテナンス周期が訪れます。

大きなものでは、「屋根・外壁」です。

風雨にさらされ強烈な紫外線を浴び続ける「屋根・外壁」は、家の中でも最も傷みやすい部分です。定期的なメンテナンスを怠ると、雨漏りにもつながり、家の構造体そのものの寿命も縮めてしまいます。

残念なことに、家を建てる時にこの「屋根・外壁」の耐久性やメンテナンス周期に関しては、あまりこだわらないか、あまり関心を持たない方が多く、建設会社に勧められるままに選ぶ方が多い印象があります。

何を選択してもノーメンテナンスは不可能ですが、選ぶ素材によってメンテナンス周期を伸ばせたり、メンテナンス時に費用がおさえられるものがありますので、意識や興味はぜひ持っていただきたいところです。

おすすすめの「屋根・外壁」については、また近くブログでご紹介したいと思います。

「屋根・外壁」以外では「防水のメンテナンス」があります。

主にバルコニーやフラットルーフの防水です。
そもそも不必要にバルコニーやフラットルーフは作らない方が賢明です。
外観のデザイン優先でフラットルーフが多く採用されていますが、後に防水のメンテナンス費用が大きくのしかかってくることも覚悟しなければなりません。

次に「住宅設備機器」です。

10年〜15年の間に、エアコンや給湯器、食洗機などが交換、あるいはメンテナンス周期を迎えてきます。
国産大手の設備メーカーの商品であればメンテナンスコストや交換コストは想定内に収まるでしょう。
しかし海外製の設備機器を採用していれば、メンテナンス時に多額の費用がかかることもあります。
車と一緒で、国産車と輸入車の整備代の違いをイメージしていただければわかりやすいと思います。

【4. オススメのコスト配分とコストダウンのノウハウ】

  1. コストに影響するのは延床面積ではなく施工面積
  2. コスト配分を考える
  3. 生涯コストを考える

をテーマに解説してきましたが、最後にオススメのコスト配分とコストダウンのノウハウを解説し、まとめていきたいと思います。

4-1 オススメのコスト配分の順番

1. 耐震性能 → 2. 高断熱・高気密性能 → 3. 屋根・外壁の高耐久/省メンテナンス性 → 4. 自然素材系の仕上げ → 5. デザイン → 6. 住宅設備機器

このような順番をおオススメします。

1〜3は家の性能に関することですが、なぜこの順番かというと、住んだ後から変えられない又は変えることに非常に多額な費用がかかるので、家の性能に関しては最優先のコスト配分が賢明だと思うからです。

ついでにデザインも家づくりにおいてとても重要だと思っております。しかしながら過度のデザインはコストアップやメンテナンス費用がかかるだけでなく、耐久性能と相反する要素がありますので、デザインと耐久性能のバランスが取れる設計士や建築会社と出会う必要があります。
残念なことに、この2つが両立できる設計士や建築会社は非常に少ないので、注意が必要です。

住宅設備機器に関しては、どんなにいいグレードを選んでもすぐにモデルチェンジで旧型になってしまいます。高級キッチンを選んでも、普及品のキッチンを選んでも料理の質や味は変わりません。価格差も非常に大きいので、予算的に余力があれば費用を回すくらいの考え方でいた方がいいと思います。(なかなか現実そうはいかないですが・・・笑)

最後にコストダウンのノウハウについてですが、まず家づくりをどこに依頼するかで半分以上は決まってしまいます。

4-2 コストダウンのノウハウ

【ハウスメーカーに家づくりを依頼される方へ】

ハウスメーカーでコストダウンを実現していくためには、ポイントが2つあります。

まず、間取りは規格プランか規格プランを少しいじる程度にしておきましょう。
ハウスメーカーという会社は注文住宅が苦手です。
信じられないかもしれませんが、ハウスメーカーと打合せをしてみるとわかります。
打合せそのものも、非常に合理的な発想でシステム化されていますので、じっくりとプランや仕様をお客様と煮詰めていくような体制になっておりません。

また仕様についてはそのハウスメーカーで標準設定、又はオプション設定されている範囲内で選んでください。
それ以外を選ぶと価格は跳ね上がります。

【工務店に家づくりを依頼される方へ】

最初に工務店といっても様々な形態がありますので、できれば自社で設計施工を行う工務店を選んでください。
設計を外注している工務店はコストコントロールがうまくできません。材料をケチる傾向に走りがちです。

いい工務店は情報発信を積極的に行なっておりますので、ネット検索などで見つけやすくなっております。
その工務店のHPをよく観察していただき、自分たちの家づくりとマッチしそうな会社を選んでください。
そうすれば、コストコントロールも上手に提案してくれるはずです。

【設計事務所やデザイン事務所に家づくりを依頼される方へ】

設計事務所やデザイン事務所の家づくりは、高コストになりがちです。

設計事務所やデザイン事務所は、コスト配分においてデザインの優先順位が高いため、述床面積に比べ施工面積が大きくなる傾向にあります。
また耐久性や省メンテナンス性の優先順位は低いため、メンテナンス周期も早く、メンテナンスコストも多くかかります。

「お金がそこそこあって、かっこいいデザインの家に住みたい!」というお客様には設計事務所やデザイン事務所は最適な選択かと思います。

 

以上、私が27年間この業界で様々な家づくりを見てきて感じていることです。

「コストダウンの前にコスト配分!」

ぜひこれを実施していただき、限られた予算で最大限に効果的な成果を出せるようになっていただければと思います。

 

それではまた。

2019.07.21

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