坪単価の罠!?ほとんどあてにならない坪単価の話|アーキ・モーダ

代表の鈴木です。

今回も建築コストに関連したお話しになります。

注文住宅の世界では、ほとんど死語!?になりつつありますが、建築業界では、建物の価格を坪単価という目安で表現する慣習が根強く残っています。

簡単に建物の価格を伝えられる、またイメージできるという点では、家を建てる会社も、建主にとっても都合の良い表現方法と言えるのでしょう。

坪単価の罠

坪単価の罠の画像

 

様々な建築会社が坪単価の目安を表現しておりますが、「坪30万円!〜」という会社もあれば、「坪60万円!〜」という会社もあるので、「同じ大きさの建物で何故こんなに違うものなのか!?」とお感じになられる方も多いかと思います。

 

以前のブログ【注文住宅の価格について解説】でもご紹介しておりますが、住宅金融支援機構(フラット35)の利用者の2018年データによると、フラット35を利用して注文住宅を建てられた方の建設費平均坪単価を計算してみるとは97.3万円(首都圏)となっていたことを書きました。

 

約坪100万円なんて、なかなかの数字だと感じると思いますが、フラット35 の利用者の平均世帯年収は600万円までが80%を占めるということなので、これでも富裕層の方のデータは含まれておりません。

そうなると「坪30万円!」なんて、ほとんど詐欺!?(笑

みたいな表現にも感じてしまいますよね!

ルールが存在しない坪単価の計算

坪単価とは、ご存知建築費を建物の大きさ(坪数)で割り返した数字です。

 

建築業界にいる実務者なら坪単価はある程度自由に操作できることを知っているので、どのような仕組みになっているのかお伝えしたいと思います。

建築コストは、建物の大きさに比例して上がっていくコストと、建物が大きくなっても変わらないコストがあります。

建物の大きさに比例して上がるコストの代表例は、【基礎、構造材、大工施工費、屋根材、外壁材、内装の仕上げ材等】、面積に比例して材料や手間が増える工事です。

逆に建物の大きさにかかわらず価格がほとんど変わらない工事内容としては、【電気工事、給排水工事、空調工事、サッシ工事、そしてキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、便器などの住宅設備機器など】です。

単世帯の一戸建て住宅であれば、建物が大きくなっても部屋数が極端に増えることはありませんし、住宅設備機器の数も変わらないはずです。

このことを理解していれば、坪単価のベースとなる建物の大きさが大きいほど、要するに分母か大きいほど、坪単価の数字は低くなりますよね!

坪単価の画像1

坪30万円とか坪40万円とか宣伝している会社のHPやチラシを隅々までよく見て下さい。

その対象面積やモデルプランの延床面積や施工面積が50坪とか60坪とか比較的大きな建物の面積が計算の基準になっているはずです。

坪単価で計算で使用する建築価格は自由自在!?

また、こんな方法もあります。

建築費をどこで区切るか!?によって、今度は建築費の調整(計算上分子の調整)が可能となります。

そこで建物本体価格という表現が出てきます。

建物は必ず土地に接していることは誰でも理解できます。

しかし、接する土地のエリアや条件によって、トータルの建築費は大きく変動します。

例えば、軟弱地盤であれば基礎補強費がかかりますし、その土地に給排水設備がなければ新たに引き込む費用も必要になります。

古家が有れば別途解体費用も必要になりますし、道路と土地の高低差があれば、またそれなりの費用もかかってきます。

土地が大きければその大きさに比例して外構工事費用も変動します。

都心部などの準防火地域で建築するのであれば、防火仕様のコストもかかります。

このように、同じ建物を建てるとしても、建てるエリアや土地の条件によってトータルの建築費は大きく変動します。

土地の条件や特性、エリアに影響される費用を総じて「付帯費用」と呼びますが、坪単価の計算には当然除外されます。

土地の条件や特性、エリアなどは、会社側が予め想定できないからです。

同じ土地は2つとありませんから当然といえば当然です。

もっと言えば、照明器具やエアコン、カーテン、造作家具などは必ずしもその建築会社に発注しなければ家として完成しないものでもありませんので、坪単価の計算からは省かれているケースが多いです。

このように、付帯費用などを除外して計算された建物の価格が建物本体価格と表現されていて、要は土地に接していない状態、宙に浮いた状態の建物の価格が坪単価として計算されているのが実態です。

坪単価の画像2

 

当然、建物本体価格だけでは家として完成させる、住めるようにさせることはできないわけです。

建設費を予想する上で、坪単価がいかにあてにならないことがお分かりになったかと思います。

 

あてにならないのに、いまだに坪単価で価格を表現する慣習が残っているのは、まだまだ多くのお客様が坪単価という単語を使って会話するためです。

まとめ

注文住宅の世界では坪単価は死語になりつつある

私は、冒頭に「注文住宅の世界では、坪単価は死語になりつつある」と申し上げましたが、その理由も解説しておきます。

注文住宅をメインに設計・施工を行っている会社は、それぞれのお客様と打合せを重ね、そこに住まう方や家族のためのオンリーワンの住まいづくりを提供しておりますので、同じ大きさの建物でも、こだわりに応じて、ご予算に応じて建物本体価格は当然変動してきます。
また昔に比べて選べる素材や部材の種類がとても増えたことで選択肢が広がり、価格の幅が出やすくなっていることもあり、単純に建物本体価格を坪単価で表現しづらい時代になってきているからです。

では、「坪単価はあてにならなくて、ただでさえわかり辛い注文住宅の価格の目安はどのように知ればいいの!?」

と思う方、一番確かな予算感を掴むためにはやはり、住宅金融支援機構(フラット35)などのデータを参考にするのが間違いないのでは!?と思います。

全国で対象調査棟数10,000件以上(注文住宅)のデータを見ることができます。

【住宅金融支援機構 2018年度フラット35利用者調査】

それぞれの会社の坪単価を調べまくるよりも、よっぽどリアルな情報がまとまっていますので!

それではまた。

2020.01.19

★こちらの記事もおすすめ→【SE構法とは何?】

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